De globala noterade fastighetsmarknaderna har bevittnat en betydande korrigering sedan början av 2022 när centralbanker över hela världen började höja räntorna. Mätt i euro sjönk marknaderna med 25 procent, vilket är i stark kontrast till de övergripande aktiemarknaderna som bara sjönk med 3 procent. Det genomsnittliga aktiepriset för fastighetsbolag ligger nu 20 procent under sitt bokförda värde - jämfört med den genomsnittliga rabatten över 30 år, som bara har varit 10 procent.
Som alltid finns det stora skillnader mellan länder och sektorer, vilket är goda nyheter för aktiva aktieinvesterare som SKAGEN, som alltid letar efter felvärderade bolag. Om vi zoomar in på Europa, innebär kriget i Ukraina och de stigande lånekostnaderna att fastighetsbolag för närvarande handlas med en rabatt på hela 35 procent i förhållande till bokfört värde. Detta är nivåer som senast sågs under finanskrisen och COVID-pandemin - bottenpunkter som snabbt följdes av starka avkastningar.
Fler skäl till optimism
De framtidsutsikter vi ser nu kan inte jämföras med de vi såg från 2008 till 2020, när börsnoterade fastigheter mötte en osäker framtid. Den ekonomiska tillväxten och räntan - de två faktorer som mest påverkar kortsiktig avkastning - är båda på uppgång. I den senaste upplagan av World Economic Outlook förväntar Internationella valutafonden (IMF) att tillväxten inom eurozonen kommer att vara 0,9 procent i år och 1,5 procent nästa år. Ännu viktigare är att inflationen och takten på ränteökningarna är på nedgång, vilket visas av att konsumtionsprisindex inom eurozonen sjönk till 4,3 procent i september - det lägsta nivån på två år.
I USA, där inflationen är under 4 procent, har centralbanken bromsat upp ränteökningarna den senaste månaden. Detta har gett upphov till spekulationer om huruvida lånekostnaderna på båda sidor av Atlanten kanske har nått sin höjdpunkt. Historiskt sett har perioder som dessa - alltså tiden efter en period av åtstramningar är över - varit lönsamma för amerikanska fastighetsinvesterare med årliga avkastningar på 34,8 procent (se nedan). Med ungefär 80 procent av vår portfölj investerad i USA och Europa ser detta lovande ut för investerarna i SKAGEN m2.
Solida grunder
Trots dessa utmanande förhållanden presterar SKAGEN m2 relativt väl, eftersom den har överträffat referensindex med 5,7 procentenheter hittills under 2023*. Fonden har även slagit indexet under perioder på 1, 5 och 10 år. Denna prestation har främst drivits av starkt aktieurval över flera länder. Särskilt i Skandinavien har vi sett starka resultat i år, där fonden har genererat positiv avkastning trots svaga marknadsprestationer i Sverige och Norge. Den största bidragsgivaren med 3 procent är norska Self Storage Group, som nyligen fick ett bud från den amerikanska pensionsfonden TAA.
På en tre- och femårig horisont ser vi samma bild. Här har val av bolag bidragit med över 10 respektive 20 procent till den relativa avkastningen. Prestandan har gynnats av en så kallad "barbell-strategi", som är en investeringsstrategi där man balanserar mellan högrisk- och lågriskinvesteringar. Två tredjedelar av fonden är investerade i segment som vanligtvis presterar väl under ekonomiskt goda tider (till exempel kontor, handel, service), medan den sista tredjedelen är investerad i mer defensiva undersektorer (till exempel datacenter, logistik, lagring, bostäder och hälsovård).
Trots de starka relativa prestationerna är SKAGEN m2 fortfarande billigare än referensindex, där den handlas till en P/B-rabatt på 8 procent, en P/E-rabatt på 17 procent och en EV/EBITDA-rabatt på 40 procent. Förutom fördelarna med själva prissättningen kommer det också att finnas ökad skydd mot nedgångar från portföljens starka redovisningar med konservativ skuldsättning i förhållande till tillgångarna (genomsnittligt 35 procent) och främst (60 procent) fast ränta lån.
Attraktiv skandinavisk exponering
Det finns ingen annanstans än i Skandinavien där investerares inställning till fastigheter är mer negativ, vilket visas av att fastighetsmarknaden är ned 9 procent hittills i år. Samtidigt har fastighetssektorn här förlorat hälften av sitt värde sedan början av 2022. Oro över effekten av stigande räntor på bolag med hög skuldsättning har lett till att fler internationella investerare flyr från regionen. I Sverige, där aktierna handlas med cirka 35 procent rabatt i förhållande till bokfört värde, indikerar prissättningen en ytterligare nedgång på 15 procent.
Vår prisdrivna och konträra strategi innebär att vi är nyfikna där andra är rädda. Därför har vi nyligen lagt till Diös i portföljen.
Detta bolag är en av de största fastighetsuthyrarna i Norra Sverige och har sedan 2018 investerat i städer som Stockholm, Göteborg och Malmö. Med en genomsnittlig utdelning på 3,8 procent, höga driftsmarginaler (65 procent) och låga lånekostnader (2,2 procent), ser vi detta som en attraktiv möjlighet. Samma sak gäller för Balder, som handlas med en rabatt på 40 procent i förhållande till bokfört värde och erbjuder solida driftsmarginaler (73 procent).
Med den oro som har skakat fastighetsmarknaden sedan 2022 kan det verka som om det finns mörka moln på horisonten. Men med starka nyckeltal, fördelaktiga priser och en solid portföljgrund, anser vi att det finns ljus i tunneln för börsnoterade fastigheter. Dessutom har historien visat att när centralbanker börjar bromsa upp ränteökningarna har fastighetsaktier vanligtvis genererat god avkastning. Vi anser därför att det finns goda möjligheter på horisonten för dem som är beredda att ta på sig kortsiktig volatilitet.
* Avkastning per 30 september 2023