CTP grundades i Tjeckien 1998 och har sedan dess expanderat över hela Europa. De driver nu över 180 anläggningar för cirka 1 000 internationella kunder i 10 länder. Grundaren, Remon Vos, driver fortfarande verksamheten och är majoritetsägare.
En av nycklarna till CTP:s framgång är deras "logistikparker"-koncept, som kombinerar platsutveckling och drift för att bygga långsiktiga relationer med hyresgäster. Dessa kommer från olika industrier och cirka tre fjärdedelar av dess 12,4 miljoner m² uthyrbara yta är fördelad mellan tillverkning, tredjepartslogistik och bilindustrin.
CTP är SKAGEN m²:s fjärde största innehav med 4,8 % av portföljen. Vi har varit investerade i bolaget sedan det börsnoterades på Euronext Amsterdam i början av 2021, med en strategi att dra nytta av de växande industri- och logistiksektorerna i Central- och Östeuropa. Sedan börsintroduktionen har bolaget ökat sina tillgångar med över 60 % och expanderat till Tyskland, Österrike och Nederländerna.
Omkring tre fjärdedelar av CTP:s tillgångar finns i Tjeckien, Rumänien, Ungern och Slovakien, med en genomsnittlig marknadsandel på 28 %. Största exponeringen finns i Tjeckien, där bolaget är den största aktören på en av Europas starkaste logistikmarknader.
Under två mötesdagar träffade vi företagets ledning och fick höra om deras framsteg och utvecklingen i regionen. Området gynnas av ökad konsumtion och e-handel i takt med att regionen kommer ikapp mer avancerade ekonomier. Vi besökte ett antal strategiskt placerade lager i Rumänien, där CTP har 24 % av sin portfölj, och i Serbien, där företaget är marknadsledande med 42 % marknadsandel.
Nearshoring-möjligheter
Förutom tillväxt driven av inhemsk konsumtion är "nearshoring" en stor drivkraft i Central- och Östeuropa. Företag söker en väg in i Europa och drar nytta av regionens låga arbetskostnader (cirka två tredjedelar billigare än Västeuropa) och förbättrad infrastruktur (motorvägslängden har ökat med 276 % sedan år 2000). Nästan 10 % av CTP:s portfölj hyrs ut till asiatiska företag som tillverkar för europeiska kunder. För att stödja dessa asiatiska kunder, särskilt inom halvledar- och försvarsindustrin, öppnade CTP förra året ett kontor i Hongkong.
Miljöreglering är ytterligare en faktor bakom att bolag söker kortare leveranskedjor för att undvika avgifter på koldioxidintensiva importer från europeiska lagstiftare. CTP har starka ESG-meriter som den första fastighetsutvecklaren i Central- och Östeuropa att uppnå 100 % BREEAM-certifiering. Företaget har också emitterat gröna obligationer värda flera miljarder euro för att finansiera sin expansion. Dessutom har CTP åtagit sig att utöka sina skogsreservat i samma omfattning som deras byggda portfölj, som en del av sin strategi för koldioxidneutralitet.
Tillväxthjulet
CTP:s "tillväxthjul"-affärsmodell innebär att företaget växer tillsammans med sina kunder. Två tredjedelar av nya hyresavtal tecknas med befintliga hyresgäster. De har den största markbanken i Europa—mer än dubbelt så stor som deras nuvarande portfölj på 25,5 miljoner kvadratmeter—varav nästan två tredjedelar ligger inom befintliga parker. Denna mark har köpts till attraktiva priser och har en omvärderingspotential på cirka 4 miljarder euro när den är utvecklad.
Historiskt sett har CTP haft en direktavkastning på investering/kostnad över 10 %, vilket är mycket värdehöjande och högre än konkurrenternas. Detta bör förbli högt då mycket av markbanken förvärvades billigt, särskilt i regionen, men också för att CTP driver mycket effektiva byggprocesser.
Deras logistikparker leder till en kundbehållningsgrad på 95 %, vilket också innebär höga beläggningsnivåer—för närvarande 93 %, med ett mål på 95 % nästa år. På sin Capital Markets Day bekräftade CTP målet att generera 1 miljard euro i hyresintäkter till 2027, motsvarande en tillväxt på 11 %.
För att uppnå detta kommer företaget att låsa upp sin befintliga markbank och kan även överväga förvärv, potentiellt i Västeuropa. CTP har också nämnt att man överväger att expandera inom datacenter, möjligen i Tyskland och Polen.
Vår investering i CTP är en av de tio största bidragsgivarna till SKAGEN m²-fonden i år, med en aktiekursuppgång på 8,1 %. Vi ser fortfarande en uppsida på över 20 % till vårt riktpris. Efter att ha sett bolagets tillväxtdrivkrafter och välskötta verksamhet förväntar vi oss att CTP:s tillväxthjul fortsätter att snurra och generera värde för både aktieägare och kunder.